السوق العقاري الآن يشوبه نوع من الترقب والتأني على خلفية أزمة “كورونا”.. والمستقبل سيكون مختلفا وفقا للمتغيرات الجديدة
الجائحة أثرت على القطاع التجاري بشكل أكبر.. ووزارة الإسكان بذلت جهودا كبيرة لإيجاد حلول تمويلية
الريادة – خاص
أكد سلمان عبدالله بن سعيدان ، رجل الأعمال ومالك ورئيس مجلس إدارة مجموعة سلمان عبدالله بن سعيدان للعقارات، أن السوق العقاري الآن يشوبه نوع من الترقب والتأني في اتخاذ القرار على خلفية أزمة جائحة فيروس “كورونا المستجد” (كوفيد 19)، مؤكدا أن مستقبل القطاع العقاري سيكون متغيرا بما يتوافق مع التغيرات الجديدة ؛ إذ أن الذكاء الاصطناعي صارت الحاجة إليه أكبر بكثير ، وسيؤثر هذا على تخطيط البنية التحتية للأحياء السكنية .
وقال بن سعيدان ، في حوار خاص لـ “الريادة” : إن الجائحة أثرت في وقت الحجر الكامل على القطاع التجاري بشكل أكبر مثل المطاعم والمناطق التي تعتمد على وجود المشترين بكثرة مثل “السوبر ماركت” ، حيث أثرت على تنظيمها وترتيبها وآلية الدخول وآلية التسوق وما إلى ذلك ، مضيفا أننا في حاجة دائمة إلى أفكار جديدة في التطوير العقاري.
وأوضح أن التمويل كان ولا يزال مشكلة في القطاع العقاري ، مشيرا إلى دور وزارة الإسكان والهيئة العامة للعقار وخدمات اللجان العقارية وخاصة اللجنة الوطنية العقارية في المساعدة على إيجاد حلول متنوعة وخاصة الحلول التمويلية.
كما تطرق بن سعيدان إلى دور الصناديق العقارية (ريتس) ، كاشفا عن أفكار سيتم طرحها قريبا لكي يكون هناك صناديق تطوير عقاري تضم 25 % استثمارات ذات عوائد و75 % استثمارات تطوير عقاري.
.. وإلى نص ما دار معه من حوار :
كيف ترى مستقبل السوق العقاري السعودي في ظل أزمة “كورونا” ؟
أرى أن الأزمة عمرها أقصر من عمر العقار بمعنى أنها لو استمرت سنة أو سنتين يظل عمرها قصير ، بينما العقار عمره طويل جدا ، أنت تتكلم عن مبنى يصل عمره إلى 40 سنة فأثر سنة على 40 سنة لا يتعدى 1.25 % ، وبالتالي ما يحدث هو تغير في السوق العقاري ، وهذا ليس معناه أنه سيرتفع أو ينخفض ولكن ما سيتغير هو نظرتنا إليه ، بمعنى أنني سأطلب مساحة بناء أقل من مساحة الأرض ، إما تكبير مساحة الأرض أو تصغير حجم المبنى ، كما أن البنية التحتية للأحياء أو المدن ستختلف ، وأرى أن الذكاء الاصطناعي صارت الحاجة إليه أكبر بكثير ، وسيؤثر هذا على تخطيط البنية التحتية للأحياء السكنية .
وأرى أن السوق العقاري الآن يشوبه نوع من الترقب والتأني في اتخاذ القرار ، كما سيتم البحث عن مواقع في السابق كانت غير مناسبة والآن ستكون أفضل إذا ما نظرنا إليها نظرة أخرى ، وبالتالي أرى أن المستقبل سيكون متغيرا بما يتوافق مع التغيرات الجديدة ، إذ يلاحظ أن الحكومة الذكية بدأت تعمل ، وبالتالى الإفراغات عن طريق الموثقين تخلق آلية تعامل جديدة ، وكذلك الإفراغ المباشر عن طريق البنوك بمعنى أن البنك يصبح وسيطا في حساب المشترى ويحوّل المبلغ للبائع الذى بدوره ينفذ العملية ، وهو في مكانه سواء داخل أو خارج السعودية ، وهذه الخدمات ضمن خدمات كثيرة ستجعل القطاع العقاري مختلفا جدا ، وأعتقد أنه سيكون جاذبا بشكل كبير للاستثمارات الخارجية .
ما هى المجالات الأكثر تأثرا بالأزمة.. هل السكني أم التجاري؟
السؤال يشى بأن هناك قناعة بأنه سيكون هناك تأثرا سواء سلبا أو إيجابا ، ومن الواضح أن الجائحة أثرت في وقت الحجر الكامل على القطاع التجاري ، وهو على سبيل المثال المطاعم ، والمناطق التي تعتمد على وجود المشترين بكثرة مثل “السوبر ماركت” ، وبالتالى أثرت على تنظيمها وترتيبها وآلية الدخول وآلية التسوق وما إلى ذلك ، فالأثر الأكبر الحالى هو على التجاري .
هل نحتاج إلى أفكار جديدة في التطوير العقاري ؟
نحن قبل الأزمة نحتاج ، فنحن في حاجة دائمة إلى أفكار جديدة في التطوير العقاري ، وهذا أمر ضرورى جدا ، وكما يقال “إذا لم تتقدم إذن تتقادم” ، وأصلا إذا لم تبحث عن أفكار وآليات فستخرج من السوق ، وبالتالى لابد من تفكير دائم ومستمر في التطوير العقاري.
كيف ترى دور الجهات العقارية المنظمة للقطاع في هذه الأزمة؟
دور الجهات الحكومية المنظمة للقطاع قبل وبعد الأزمة مهم جدا سواء في التنظيم أو تسهيل العلاقة بين كافة الأطراف ، كما أن التطوير العقاري تبرز أهميته في البيع على الخارطة أو البيع أثناء التنفيذ ، الذى يعتبر تمويلا غير مباشر للمطور لتقليل قيمة الوحدة السكنية ، وبالتالى لا يمكن العمل في القطاع دون أن يكون هناك تنظيما من الجهات الحكومية بالتنسيق مع البنوك والمطورين لجذب انتباه المستهلكين.
المنشآت الصغيرة والمتوسطة التى دخلت مجال التطوير العقاري .. كيف سيكون دورها ؟
المنشآت الصغيرة والمتوسطة دائما هى الوقود لأي قطاع ، لا يمكن للقطاع العقاري أو أي قطاع آخر أن يتحرك دون وجود منشآت صغيرة ومتوسطة ، فالمطوّر العقاري الكبير يحتاج إلى مطورين متوسطين وصغار حتى يساعدوه في القيام بدوره بشكل كامل ، ويمكن النظر إلى هذا الأمر على شكل طبقات تبدأ من الأفراد ثم المنشآت الصغيرة فالمنشآت المتوسطة ، والمنشآت الكبيرة ، والمنشآت الكبري ثم الدولة ، أو العكس تكون البداية من الدولة بحيث ترتب وتنظم وتضع قوانين وإجراءات وسياسات ، وترتب العلاقة بين كافة الأطراف ، بنوك ومطوّرين ومستهلكين وتنظم خططا كبيرة ، ثم المطور ثم المنشآت الكبرى إلخ .
هل التمويل سيكون مشكلة القطاع العقاري؟
التمويل هو المشكلة الآن ، التمويل كان ولا يزال مشكلة ، وكي نكون عادلين ومنصفين فإن القطاع العقاري تطوّر بوجود وزارة الإسكان والهيئة العامة للعقار وخدمات اللجان العقارية وخاصة اللجنة الوطنية العقارية في المساعدة على إيجاد حلول متنوعة وخاصة الحلول التمويلية التي بذلت فيها وزارة الإسكان جهودا طيبة ؛ حيث أدخلت فكرة البيع على الخارطة ، وبدأت تقنع كثيرا من البنوك بهذه الفكرة ، والآن تبحث المعوقات وتحاول قدر ما تستطيع تجاوزها.
كيف سيكون أداء الصناديق العقارية (ريتس) مقارنة بالأسهم؟
مبدئيا ، لا أحب كلمة الأسهم ، فهى تجعلني منفعلا ، لكن الصناديق العقارية “ريتس” هى عبارة عن استثمارات في الشاشة يمكن بيعها وشراؤها ، مشكلة العقار أنه دائما صعب التسييل وصناديق الريتس هى من الحلول التي طورت الأدوات العقارية وجعلتها قابلة للتداول بصفة يومية في سوق الأسهم ، وأنا غير راضٍ عن أداء الصناديق العقارية ، وأعتقد أن يمكن أن يتطور ويكبر أكثر مما هو عليه الآن بعشرات المرات ، وصناديق الريتس هى التى تحمل أغلب الاستثمارات العالمية الكبيرة ، والسوق السعودي سوق معكوس ؛ لأن القطاع العقاري لدينا قائم على مجموعة عقاريين يملكون مجموعات عقارية كبيرة تملك العقار ، والمفروض أن يكون هذا الوضع مختلفا ؛ إذ يفترض أن يكون هناك مساهمين ومستثمرين صغار مجتمعين في قطاعات كبيرة جدا ، كما هو الوضع في العالم ، فالأبراج والمولات والمناطق السياحية وخلافه كلها قائمة على صناديق الريتس وغيرها ، ونحن نسعى الآن لتطوير الصناديق العقارية فلدينا نوعان من هذه الصناديق وهى صناديق التطوير العقاري وصناديق الريتس أو أداة الدخل ونظامها 75 % عقارات ثابتة و25 % صناديق تطوير ، الآن لدينا أفكار سنطرحها قريبا لكي يكون هناك صناديق تطوير عقاري من ضمنها 25 % استثمارات ذات عوائد و75 % استثمارات تطوير عقاري.