المملكة بادرت باتخاذ إجراءات لحماية ودعم الشركات والموظفين وأرباب الأعمال
العقار في نمو وتطور مستمرين ولا يزال أمامه مراحل ليصل إلى مستوى الكفاءة والعائد المستدام
الأزمة الحالية أكدت أهمية توفر غالبية الخدمات داخل الحي الواحد
القطاع التجاري أكثر القطاعات العقارية تأثراً بالأزمة بسبب إقفال الكثير من الأعمال خلال فترة الحظر
نأمل تفعيل الأنظمة التي توفر بيئة صحية لنمو سوق التمويل العقاري ورفع مستوى موثوقيته
الريادة – خاص
رأى خبير سياسات التنمية والتطوير عبدالإله بن عبدالعزيز آل الشيخ، أن لا ضرر كبيرا لحق بقطاع العقار جراء أزمة جائحة فيروس كورونا المستجد (COVID-19)، مشيراً إلى أن المملكة بادرت بشكل عاجل باتخاذ إجراءات لحماية ودعم الشركات والموظفين وأرباب الأعمال.
وقال ، لـ ” الريادة”، إن العقار في نمو وتطور مستمرين ولكن لا يزال أمامه مراحل ليصل إلى مستوى الكفاءة والعائد المستدام ، مؤكدا أن أزمة كورونا أكدت أهمية توفر غالبية الخدمات داخل الحي الواحد.
وأضاف آل الشيخ أن القطاع التجاري هو أكثر القطاعات العقارية تأثراً بهذه الأزمة، بسبب إقفال الكثير من الأعمال خلال فترة الحظر، معرباً عن الأمل في تفعيل الأنظمة التي توفر بيئة صحية لنمو سوق التمويل العقاري ورفع مستوى موثوقيته.
وهذا نص ما دار معه من حوار:
بُعدان للأزمة
⁃ بدايةً.. كيف ترى تأثيرات أزمة كورونا على اقتصاد المملكة لاسيما القطاع العقاري ؟
الأزمة الحالية التي تمر بها المملكة لها بعدان: الأول هو البعد الدولي المتمثل في الجائحة العالمية لكوفيد 19 أو ما يعرف بجائحة كورونا، والبعد الثاني هو ما يخص انخفاض أسعار البترول خلال الأشهر الماضية. وتفصيلا فإن البعد الأول، أصاب كل دول العالم نتيجة الانتقال السريع لفيروس كورونا عبر الحدود ومن دولة إلى دولة، ما ألزم الحكومات اتخاذ إجراءات استثنائية من الحجر الصحي والعزل وحظر التجوال لفترات طويلة، تجاوزت في بعض الدول ثلاثة أشهر، ما أدى إلى تعطل الأعمال وانهيار الأسواق المالية، نظراً لتوقف عجلة الاقتصاد، الأمر الذي أدى إلى تسريح عدد كبير من العاملين، وإغلاق الأعمال التجارية، والتي تبعتها آثار سلبية على قدرتها بالالتزام بدفع الإيجارات، وكذلك قدرة الأفراد الذين فقدوا دخلهم سواء موظفين أو أرباب أعمال، على الإلتزام تجاه دفعات القروض العقارية لمنازلهم أو إيجارات لتلك المنازل. وبذلك نرجع إلى دائرة الأسواق المالية حيث أن كثيراً من هذه العقارات، سواء كانت مؤجرة أو مباعة وممولة من خلال قروض عقارية، والتي في الغالب تم تمويلها عبر سندات يتم تداولها في أسواق المال، وكذلك صناديق استثمارية عقارية مثل الريتز، التي تعتمد بشكل أساسي على الريع من إيجارات الأصول التي تملكها سواء كانت تجاري أو صناعي أو سكني أو لوجستي ومخازن. ولكن المملكة بادرت بشكل عاجل وسريع، باتخاذ إجراءات لحماية ودعم الشركات والموظفين وأرباب الأعمال، من تقديم إعفاءات ودعم مالي مباشر، وإعانات وتأجيل كثير من الالتزامات لهذه الأعمال، تجاه القروض والتسهيلات ودعم للبنوك بتوفير السيولة والضمانات.
أما البعد الثاني، الذي أصبح له تأثير خاص على المملكة والدول المماثلة، وهو تهاوي أسعار النفط بشكل سريع وكبير خلال منتصف الربع الأول وامتداده إلى الربع الثاني، ما فاقم الأزمة المالية من كونها منحصرة في آثار الجائحة على الاقتصاد والأعمال، إلى التأثير على ميزانية الدولة، حيث لا يكفي مجرد ترحيل بنود لسد العجز ودعم الاقتصاد، بل أصبحت الميزانية غير قادرة على تحمل هذه الضغوط، ما دفع الحكومة إلى اتخاذ إجراءات استثنائية من رفع لضريبة القيمة المضافة لتصبح 15%، والجمارك على عدد كبير من السلع والمواد، وتأجيل بعض المشاريع، ومراجعة أجور العاملين في الهيئات والمؤسسات الحكومية التي هي خارج نظام وكادر الخدمة المدنية.
مستقبل العقار
انطلاقاً من هذا العرض ، كيف ترى مستقبل العقار في ظل هذه الأزمة؟
العقار لدينا في مرحلة نمو وتطور مستمرين ولا يزال أمامه مراحل ليصل إلى مستوى الكفاءة والعائد المستدام، كما نجده في كثير من الاقتصادات المتقدمة، والتي تأثرت بالفعل بهذه الأزمة ولكن من الناحية الهيكلية فهي متطورة وقادرة على التعامل معها. ولا أرى أن ضرراً كبيراً لحق بالقطاع العقاري لدينا بسبب الجائحة، إلا فيما يتعلق بقدرة العاملين في القطاع، على استكمال مشاريعهم والتأخير الذي سينتج من توقف الأعمال، خلال فترة الحظر والضغط المالي، وعدم قدرة قطاع كبير من المستأجرين أو المقترضين الأفراد من الوفاء بالتزاماتهم تجاه الأقساط ؛ نظراً لفقد جزء كبير من دخلهم نتيجة لتخفيض الأجور، أو فقدان العمل في القطاع الخاص. أما العاملون في القطاع الحكومي، وهم أغلب أرباب الأسر السعودية، فقد التزمت الحكومة باستمرار أجورهم مع خفض بعض البدلات وبدل تكلفة المعيشة في يوليو المقبل، ووبفضل الله ثم بجهود المخلصين من أبناء الوطن وبتوجيه وسرعة استجابة من حكومة خادم الحرمين الشريفين فقد اتضح لنا سبيل الخروج منها إن شاء الله بنهاية شهر شوال، وستكون الأشهر اللاحقة فترة متابعة وحذر وتطبيق إجراءات تلزم الأفراد والعاملين.
الأكثر تأثراً
⁃ ماهي المجالات الأكثر تأثراً بالسوق العقاري، السكني أم التجاري ؟
في الظروف الحالية، نجد أن القطاع التجاري هو أكثر العقارات تأثرا بالأزمة نظرا إلى إقفال الكثير من الأعمال خلال فترة الحظر، ما أدى إلى معاناة تصيب الأعمال، من شح السيولة إلى انعدام الدخل واستمرار التكاليف الثابتة من عمالة ومساحات تجارية مستأجرة، ومكاتب وغيرها من التكاليف. علماً بأن الدفعات الإيجارية لدينا في المملكة، غالباً ما تكون إما سنوية أو نصف سنوية، وقد يكون هناك مرونة إلى حد ما للتأجيل، وهذا مغاير للحال في دول مثل بريطانيا والولايات المتحدة، حيث أن الإيجار شهري أو كل أسبوعين ؛ ما يجعلها ذات حساسيته تجاه شح السيولة وتوفرها عالية جداً كون العقار مملوكاً من شركة أو صندوق عليها التزامات مالية سواء تشغيلية أو قروض وسندات.
أما حالنا في المملكة فإن أغلب الأصول العقارية مملوكة من قبل أفراد، وليس هناك التزامات مالية كثيرة على الملاك لسدادها. وبإذن الله إذا ما انتهت حالة الحظر الكامل في نهاية شوال، وعادت معظم الأعمال إلى وضعها الطبيعي، فيمكن لأرباب الأعمال أن يلتزموا بدفعة نهاية السنة، والمفاوضة على النصف الأول لتكون معها.
أما القطاع السكني، سواء الوحدات المؤجرة أو المباعة بالتقسيط، فتكون مرتبطة بحالة المستأجر المالية وكونه قادر على الالتزام بالدفعات، فإن كان من فقد وظيفته، وغالباً هم من موظفي القطاع الخاص، ولم يحصل على دعم “ساند”، أو لم يكن لديه ما يكفيه لالتزاماته المالية المختلفة، فقد تكون الظروف صعبة وخصوصاً أصحاب القروض السكنية، حيث أن الدفعات شهرية.
وما يسر الأمر هو مبادرة الكثير من ملاك العقار تجاه تأجيل أو المسامحة في فترة الجائحة، خصوصاً في القطاع التجاري كنوع من المشاركة في تحمل الأعباء نتيجة لهذه الأزمة من باب التكافل المحمود.
أفكار جديدة
⁃ هل نحتاج إلى أفكار جديدة في التطوير العقاري ؟
بكل تأكيد؛ لأن التحول الاجتماعي والاقتصادي الحاصل، حتى قبل هذه الأزمة، يتطلب تطوير منتجات كنا منذ زمن طويل ننادي بها، وبالتحديد خلال الندوة الأولى للإسكان عام 1998م والتي نظمتها حينها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، لتتوافق مع احتياجات الجيل الشاب المتحفز للعمل، ويرغب في ممارسة أنماط جديدة من سبل الحياة، سواء الرياضة والابتكار وقرب العمل من السكن وتوفر الخدمات التي تدعم رفع جودة الحياة من سبل للمشي والتنزه والرياضة. كذلك تكون هذه المنتجات ذات أسعار معقولة لحديثي التخرج أو الزواج، والمقبلين على تكوين أنفسهم وأسرهم، وأن تكون هذه الوحدات السكنية سهلة الإدارة والصيانة. في السابق كانت المنتجات محدودة في كونها إما فيلا أو شقة ومجمعات سكنية للأجانب، وفي فترة أواخر التسعينات وفترة الألفية، ظهرت أنماط جديدة مثل الدوبلكس والأدوار المقسومة، بحيث تحاول أن توفر متطلب التيسير السكني؛ نظراً لارتفاع الأسعار وعدم تجاوب مخططي المدن والبلديات من ناحية تغيير أنظمة البناء وتقسيم الأراضي، لتوفر فرصاً للمصممين لابتكار منتجات جديدة. ومن المهم التشديد على أن الوحدة السكنية بحد ذاتها ليست المطلب اليوم فقط، بل البيئة السكنية والحي السكني المتكامل بخدماته سواء التعليمية والصحية وقرب الأعمال ومنافذ البيع للاحتياجات اليومية والقدرة على الوصول إليها مشياً على الأقدام، كما هو الحاجة لذلك بخصوص توزيع المساجد والحدائق والمرافق العامة. ومع أزمة الجائحة اتضح أهمية توفر غالب الخدمات داخل الحي الواحد، حيث كانت الإجراءات المتخذة خلال الحجر الكلي، تسمح بالمشي داخل الحي في نطاق كيلومتر واحد، وفي بعض الأحياء نجد أن لا خدمات متوفرة ضمن هذا النطاق، ما أدى إلى عزل الكثير من الأسر واعتمادهم بشكل حصري على الخدمات المقدمة من التطبيقات توصيل المشتريات ؛ لذلك ارتباط تطوير المنتجات العقارية بالتخطيط والتصميم الحضري، التي نحن في حاجة لها، وكذلك الحوار مع من يصمم الحي ويضع أنظمة البناء والتخطيط، أمور مهمة جداً لأن المطوّر محدود بأنظمة لا يستطيع تجاوزها ، ولو كانت لديه رغبة في الابتكار. هذا عدا الحاجة إلى التعامل مع البيئة الطبيعية المحيطة سواء كان جبلا أو سهلاً أو بحراً أو واد، واختلاف الأنماط البيئة في المملكة يتطلب تنوعاً في الانماط السكنية كما كان الحال على مدى آلاف السنين في الجزيرة العربية، إلى أن تم توحيد الأنماط عبر المملكة من خلال مركزية التخطيط.
دور الجهات الحكومية
⁃ كيف ترى دور الجهات الحكومية المنظمة للقطاع في هذه الأزمة؟
لقد اتخذت الجهات المعنية في الحكومة، إجراءات سريعة وحازمة لدعم القطاعات المتضررة، وخاصة المالية منها كتأجيل مطالبات بالقروض من خلال الدعم المباشر للبنوك وكذلك دعم الأفراد العاملين في القطاع المتضررين، ولم تنتظر ظهور عوارض هذه الأزمة، لذلك أنا متفائل جدأ في الأرباع المقبلة حتى نهاية السنة، وإن شاء الله نستطيع تعويض جزء كبير من الخسائر ، ونأمل أن الدعم الحكومي للأعمال والعاملين سيساهم في التخفيف من شح السيولة.
المنشآت الصغيرة والمتوسطة
⁃ كيف ترون وضع المنشآت الصغيرة والمتوسطة التي دخلت مجال التطوير العقاري؟
حقيقة ، وبحسب الخدمة التي تقدمها هذه المنشآت، فإن كانت في مجال الوساطة والتقييم فإنّ التداول توقف بشكل تام وسيكون التأثير كبيراً عليها، أما إذا كان في مجال التطوير فبحسب النموذج المالي المبني عليه أعمالهم ولكل حالة تقييمها، ولكن في المجمل فإن ضائقة السيولة ستكون كبيرة على الجميع، والمؤسسة الصغيرة والمتوسطة ستكون في أغلب الأحول متضررة بشكل كبير وفي بعض الأحيان لن تستطيع الرجوع بسبب المديونيات المتراكمة، وينسحب هذا على جميع الموردين والمصنعين الداعمين لقطاع التطوير والمقاولين الذين لديهم عمالة حلت رواتب وأجور 3 أشهر بدون دخل مع الحاجة لتوفير السكن والطعام وغيرها من المستلزمات.
التمويل والعقار
⁃ هل التمويل سيكون مشكلة للقطاع العقاري؟
على المدى القصير وبتأثير الأزمة، سواء الجائحة أو أسعار البترول مع كونها بدأت في الارتفاع إلى مستويات 40 دولاراً للبرميل، حتى توقيت هذا الحوار، سيكون هناك تحديات مع إلغاء الدعم المخصص للعسكريين والمتقاعدين من قبل وزارة الإسكان كون هذه الفئات استفادت بشكل كبير من هذا الدعم، واستطاعت أن تحصل على القروض السكنية المناسبة.
ولكن الأهم هو التحدي الأساسي والمستمر من سنين والمتمثل في توفير التمويل المناسب للمستثمرين والمطورين والمستهلكين سواء من يستثمر ويطوّر في القطاع السكني أو التجاري أو المكتبي ومن الأنظمة التي كان يؤمل أن تحقق تلك الضمانات المناسبة وتعطي موثوقية في السوق لضمان الحقوق بين المتعاملين ودقة في الحيازات الملكية لرفع الموثوقية في التقييمات العقارية ،هما نظامي الرهن العقاري والصادر بمرسوم ملكي رقم (م/75 ) وتاريخ 21/11/1424هـ، وبقرار مجلس الوزراء رقم 257 وتاريخ 12/8/1433هـ ونظام التسجيل العيني مرسوم ملكي رقم م/6 بتاريخ 11 / 2 /1423 هـ. كما يلاحظ أن المشرّع قد أدرك أهمية إصدار هذه الأنظمة من حوالي أكثر من 15 سنة ، ولكن للأسف لم تجد البيئة المؤسسية المناسبة لتفعيلها، ومع تأسيس هيئة العقار في عام 1438هـ مضي قرابة 3 سنوات على تأسيسها، نأمل أن يتم تفعيل هذه الأنظمة التي ستوفر بيئة صحية لنمو سوق التمويل العقاري ورفع مستوى الموثوقية في المعاملات العقارية والوثائق، والتي ستوفر المعايير المطلوبة لسوق التمويل المحلي والدولي، والذي يهمنا لتوفير السيولة الواردة لسوق المملكة لرفع مستوى الاستثمار المطلوب لتحقيق متطلبات التنمية وتوسيع قاعدة التمويل لتغطي قطاعات كثيرة منها القطاع العقاري بجانبيه الاستثماري والاستهلاكي.
أداء الصناديق العقارية
⁃ كيف سيكون أداء الصناديق العقارية (ريتز) مقارنة بالأسهم؟
كما تحدثنا سابقاً، فإن قطاع العقار في المملكة لا يزال في طور النمو والتطور، كونه سوقاً تقليدية يعتمد على تجزئة الأراضي وتداولها والبناء أو الاستثمار الفردي، والانتقال إلى سوق أكثر تعقيداً يستخدم أدوات استثمارية حديثة نسبياً، مثل صناديق الريتز والسندات لتمويل نشاط التطوير والتحوط لقروض الإسكان وغيرها من أدوات التمويل الحديثة التي ما زالت غير متوفرة بشكل كبير، ومنها القدرة على الوصول إلى الأسواق المالية الدولية للمساهمة في الصناديق المحلية وشراء السندات المدعومة بأصول. وهذا النمط من التمويل للصناديق الهادفة للاستثمار الحقيقي تدعم قاعدة التمويل المتوفر للتطوير وكوسيلة مناسبة لتدوير رؤوس الأموال خارج المتاح في الاقتصاد الوطني والذي يكون دائماً محدودا بأجمالي السيولة المتوفرة في الاقتصاد. ولتحقيق ذلك لابد أن تتطور منظومة التمويل. لذلك نجد أن صناديق الريتز التي أُطلقت في السنوات القليلة الماضية، اتسمت بكونها تستخدم كوسيلة للتخارج أو لضمان التمويل، ولم تصل بعد إلى مستوى الصناديق التي تستهدف تحقيق عوائد مجزية ومستدامة للمستثمر على المدى الطويل، الا قليل منها، لذلك نرى بأن الصناديق التي لم تكن مبنية على أصول ذات جودة عالية وعوائد مدعومة بعقود جيدة، انخفضت إلى أقل من سعر تقييمها الأساسي، وبعض منها تاثر بكون أصولها جميعها في مكة أو المدينة المنورة، وقد تأثرت بإلغاء موسم العمرة في رمضان وقد يطالها موسم الحج. وكذلك ثقافة المستثمرين الافراد الذين تعاملوا مع اسهم أو بالأصح وحدات هذه الصناديق كأسهم الشركات بالمضاربة والحرص على الاكتتاب أول الطرح حيث أن التقييمات قد اتضحت لاحقاً وكانت أعلى مما تستحق، حيث أن الفارق الرئيسي بين الشركات والصناديق، أن الشركات خلال حياتها يكون لديها فرصة لرفع قيمتها وعوائدها بقدر قدرتها الانتاجية والابتكار والتوسع كما هي معرضة للخسارة أيضاً. أما صناديق الأصول العقارية، فان دخلها في الغالب تتصف بالثبات بناء على عقود طويلة الأجل، وتعتمد بشكل كبير على وفاء المستأجر بدفع الإيجار المتعاقد عليها خلال فترة ذلك العقد. أما من ناحية قيمة الأصول، ففرص نموها تكون في الغالب معتدلة وقد تنمو بنسب تتراوح ما بين 0.5 – 2 في المئة سنوياً وبحسب حالة الأصل وموقعة ومستوى الصيانة والتشغيل لها، وفي الأغلب تكون الزيادة في قيمة الأرض أما المبنى فهو على مدى 30 إلى 50 سنة يتم احتساب إهلاك سنوي، ما يوصل الأصل دفترياُ الى قيمة مقاربة للصفر. لذلك صناديق الريتز تهتم بشكل أساسي بجودة الأصول والمستأجرين ذوي التصنيف العالي والعقود طويلة الأجل والتي، لا تزال محدودة، في سوقنا ؛ لأن أغلب الأصول مملوكة لأصحاب الأعمال أو للحكومة، وما تبقى فهي مباني تجارية وسكنية ومستودعات ذات عقود قصيرة ومتوسطة أقل من 10 سنوات ومستأجرة من قبل أفراد وأعمال صغيرة ومتوسطة.
بحسب اطلاعنا على أداء الريتز في دول أخرى وخاصة الولايات المتحدة، وبحسب دراسة تشير إلى أن أداء الصناديق على المدى الطويل (30 سنةفي المتوسط)، حققت عوائد أفضل من مؤشر الأسهم، نظرأ لما تتعرض له الأسواق المالية من دورات هبوط كل 8 إلى 10 سنوات. طبعا هذا في حال الصناديق المصنفة تصنيفاً عال ومدارة بشكل احترافي ومهني.
للمشاركة يسعدنا المراسلة عبر الإيميل: info@contenthouse-sa.com